Tapu kaydında ortak maliklerin hakları, birden fazla kişinin birlikte mülkiyet hakkına sahip olduğu taşınmazlara ilişkin olarak düzenlenen hak ve sorumluluklardır. Türk Medeni Kanunu’nda (TMK) ortak mülkiyet hükümleri düzenlenmiştir.
Ortak maliklerin hak ve sorumluluklarına ilişkin olarak Türk hukuku şu konuları ele almaktadır:
1. Mülkiyet Payı: Ortak malikler, payı oranında taşınmazın mülkiyetine sahiptirler. Paylar eşit olabileceği gibi, farklı oranlarda da olabilir. Pay oranları tapu kaydında belirtilir ve her bir ortak bu orana göre mülkiyet hakkına sahiptir.
2. Kullanma Hakkı: Ortak malikler, taşınmazı ortaklaşa kullanma hakkına sahiptirler. Ancak kullanma hakkı, diğer ortakların haklarını ihlal etmemelidir. Ortak malikler, taşınmazı ortaklaşa kullanarak rızalarına uygun şekilde faydalanabilirler.
3. Gelir ve Giderlerin Paylaşımı: Ortak malikler, taşınmazın gelir ve giderlerini ortaklaşa paylaşmalıdır. Gelirler, taşınmazın kiralanması veya kullanılması sonucu elde edilen her türlü kazançtır. Giderler ise taşınmazın bakımı, onarımı, vergileri vb. masraflardır. Gelir ve giderler, pay oranlarına göre ortaklar arasında paylaştırılır.
4. Taşınmazın Korunması: Ortak malikler, taşınmazın korunması için gerekli önlemleri almalıdır. Taşınmazın güvenliği, bakımı ve onarımı ortaklar arasında eşit şekilde paylaşılmalıdır. Bir ortak, taşınmazı diğer ortaklara zarar verme veya kullanma hakkını sınırlama gibi durumlara karşı korumalıdır.
5. Ortak Paylı Mülkiyetten Çıkış: Ortak maliklerden biri, taşınmazlarından çıkmak istediğinde, diğer ortaklarla anlaşma yoluna gitmelidir. Ancak anlaşma sağlanamazsa, ortaklık payının devri, haciz yoluyla satış veya mahkeme kararıyla payın taksim edilmesi gibi yollar izlenebilir. Bu süreçte, taşınmazın alıcı tarafından satın alınması ya da pay taksim edilmesiyle ortak mülkiyet sona erecektir.
6. Ortaklık Paylarının Devri: Ortaklık payının devri, diğer ortakların rızasıyla gerçekleşebilir. Ortaklık payının devri için diğer ortaklar, rıza göstermezse, taşınmazın tamamının satışı ya da payın taksimi yoluyla yapılabilir. Pay devrine ilişkin işlemler, tapu siciline işlenmelidir.
7. Öncelikli Satış Hakkı: Ortaklardan biri, kendi payını satma yükümlülüğü altında olduğunda, diğer ortaklara öncelikli satış hakkı tanınır. Böyle bir durumda, satışa ilişkin şartlar ve öncelikli satış hakkının süresi belirlenmelidir.
8. Ortaklık Payının Haczi: Bir ortağın borçları nedeniyle şahsi mal varlığına haciz konulması durumunda, ortaklık payı üzerine de haciz konulabilir. Bu durumda, taşınmazın satışıyla ortaklık payı alacaklıya ödenir ve geriye kalan miktar diğer ortaklara dağıtılır.
Tapu kaydında ortak maliklerin hakları ve sorumlulukları TMK hükümlerine dayanmaktadır. Bu hak ve sorumluluklar, ortaklık ilişkisinde adil ve eşitlikçi bir şekilde paylaşılmalıdır. Ancak, ortaklıkla ilgili durumlar ve uyuşmazlıklar hukuki destek alınarak çözümlenmelidir. Bu bağlamda, bir hukuk uzmanından danışmanlık almak her zaman tavsiye edilmektedir.