Kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması, Kiralık Konutlar Kanunu (KKK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) tarafından düzenlenmektedir. Bu yasal düzenlemelere göre kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması devletin taraflar arasındaki kiralama ilişkilerini düzenleyen yasal çerçevede gerçekleşmektedir. İşte kira bedelinin nasıl belirleneceği ve ne zaman artırılabileceği ile ilgili detaylar:
Kira Bedelinin Belirlenmesi:
Kiralama ilişkisinde kira bedeli, kiraya veren ve kiracı arasında serbestçe belirlenebilir. Ancak kira bedeli belirlenirken, piyasa koşulları, kiralanan taşınmazın niteliği, başka bir taşınmazın kiraları gibi faktörler dikkate alınmalıdır.
Kiralanan taşınmazın niteliği: Kiralık konutun konumu, büyüklüğü, mimari özellikleri, konfor düzeyi, kullanılan yapı malzemeleri gibi faktörler kira bedelini etkileyebilir. Örneğin, lüks bir sitenin içinde yer alan dairelerin kira bedeli, mahalle arasındaki evlere göre daha yüksek olabilir.
Piyasa koşulları: Kiralık konutun bulunduğu bölgedeki konut talebi, arz ve talep dengesi, ekonomik koşullar gibi faktörler de kira bedelini etkiler. Eğer talep fazlaysa, kira bedeli yükselirken, talebin az olduğu bir bölgede kira bedeli düşebilir.
Kiralanan taşınmazın kanuni durumu: Kiraya verenin mülkiyeti altında olan ve resmi olarak kiralamasına izin verilen taşınmazlar üzerinde kira bedeli belirlenebilir. Eğer kiraya verenin kiracıya ait olmayan taşınmazı kiralaması durumunda, taşınmazın kullanım hakkı sahibi tarafından belirlenen kira bedelini kabul etmesi gerekmektedir.
Kiralanan taşınmazın ev sahibinin masrafları: Kiraya verenin kira sözleşmesine dahil ettiği masraflar (aidat, vergi, sigorta, bakım, onarım, elektrik, su, doğalgaz vb.) kira bedeline eklenerek belirlenebilir. Bu gibi durumlarda, kira bedeline dahil olacak masrafların kira sözleşmesinde ayrıntılı bir şekilde belirtilmesi önemlidir.
Kira Artırımı ve Yasal Sınırları:
Kira bedelinin artırılması konusunda yasal bir takvim bulunmamaktadır. Ancak TBK’ya göre kiraya veren, kira süresi bitiminde veya yenileme sürecinde, kira bedelini artırma hakkına sahiptir.
Kira bedelinin artırımında belirli bir oran yerine, artışın tahmini olarak yapılması gerekmektedir. Artış miktarının makul olması ve piyasa koşulları göz önünde bulundurularak belirlenmesi önemlidir.
Diğer yandan, KKK’ya göre kiraya veren, artışa ilişkin nedenleri açık ve özgün bir şekilde belirterek kiracıya tebliğ etmelidir. Kiracı, artışla ilgili nedenleri kabul etmez veya makul bulmazsa, 60 gün içinde ivedilikle sulh hakimliğine başvurarak itiraz edebilmektedir.
Ayrıca, KKK’ya göre kiraya veren, kira artışını belirlendiği tarihten itibaren en az bir yıl süreyle uygulayamaz. Artış, sözleşme süresi boyunca bir yıl geçmeden tekrar yapılamaz.
Sonuç olarak, kira bedeli serbestçe belirlenirken, piyasa koşulları ve taşınmazın niteliği gibi faktörler dikkate alınır. Kira bedelinin artırılması ise sözleşme yenileme sürecinde gerçekleştirilir ve nedenleri açıkça belirtilmelidir. Kiracı, artışa itiraz etme hakkına sahiptir ve bu durumda sulh hakimliğine başvurabilir.