Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, Türk Hukuku’nda gayrimenkul sahiplerinin mülkiyet ilişkilerini düzenleyen ve özellikle apartman gibi çok katlı binalarda uygulanan iki farklı kavramdır. Bu iki kavramın, apartmanların yönetimi ve kullanımına ilişkin farklılıkları bulunmaktadır. Aşağıda kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkları detaylı bir şekilde açıklayan bir hukuki bilgilendirme içeriği yer almaktadır.

Kat irtifakı, bir yapının ayrı ayrı satışa konu olan birden fazla bağımsız bölümün, arsa üzerindeki toplam alanı üzerindeki paylarına göre tesis edilen bir irtifak hakkıdır. Bu hakkın kurulabilmesi için, yapının inşası başlamadan önce arsa maliki ve bağımsız bölümlerin alıcıları arasında irtifak sözleşmesi yapılması gerekmektedir. Kat irtifakı, tapu siciline tescil edilerek hüküm kazanan bir irtifak hakkıdır ve bu sayede bağımsız bölümler ayrı ayrı satılabilmekte ve farklı kişilere devredilebilmektedir.

Kat mülkiyeti ise, bir yapının üzerinde kurulu bulunan bağımsız bölümlerin maliklerinin, tüm yapının ortak malikleri ile birlikte, ortak alanları kullanma ve yönetme yetkisine sahip oldukları mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti, tapu siciline tescil edilerek hüküm kazanan bir mülkiyet hakkıdır ve bağımsız bölümler ile ortak alanlar arasındaki ilişkiyi düzenler. Kat mülkiyeti, kat irtifakının sonucunda, bağımsız bölümlerin maliklerine tanınır ve bu sayede bağımsız bölümler tıpkı bir ev ya da arsa gibi işlem görmektedir.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki en temel fark, sahip olunan haklardaki farklılıktır. Kat irtifakında, yapı üzerindeki paylara bağlı olarak bağımsız bölümler üzerinde yalnızca irtifak hakkı vardır. Bu hak, mülkiyet hakkına göre sınırlıdır ve kat maliklerine sadece irtifak hakkının doğurduğu kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkilerini tanır. Öte yandan, kat mülkiyetinde, bağımsız bölümlerin malikleri, bağımsız bölümleri üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkilerine sahip olurlar. Ayrıca, kat mülkiyeti sahipleri, ortak alanları yönetme ve ortak masraflara katılma gibi ek haklara da sahiptirler.

İkinci önemli fark ise, kat irtifakı ile kat mülkiyetinin oluşum sürecindeki farklılıklardır. Kat irtifakı, yapının inşası aşamasında, arsa maliki ve bağımsız bölümlerin alıcıları arasında yapılacak irtifak sözleşmesi ile kurulur. Bu sözleşme tapu siciline tescil edilerek hüküm kazanır. Kat mülkiyeti ise, kat irtifakının sonucunda, bağımsız bölümlerin maliklerine tanınan mülkiyet hakkıdır. Yani, kat irtifakı öncelikle kurulur ve ardından bağımsız bölümlerin maliklerine kat mülkiyeti tanınır.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki diğer önemli farklar şunlardır:

1. Tapu kaydı: Kat irtifakında, yapı bir bütün olarak kaydedilirken, kat mülkiyetinde, bağımsız bölümler ayrı ayrı kaydedilir.

2. Yönetim: Kat irtifakında, yapının yönetimi için bir yönetici atanması zorunlu değildir. Ancak, kat mülkiyetinde, yapıda oturan malikler arasından bir yönetici seçilir ve yapının yönetimi bu yönetici tarafından yürütülür.

3. Ortak giderler: Kat irtifakında, ortak giderler, bağımsız bölümlerin arsa payı oranında ödenirken; kat mülkiyetinde, ortak giderler, bağımsız bölümlerin ferdi kullanma payı oranında ödenir.

4. Ortak alanların kullanımı: Kat irtifakında, ortak alanlar, bağımsız bölümlerin irtifak hakkına bağlı olarak kullanılırken; kat mülkiyetinde, ortak alanlar, bağımsız bölüm malikleri arasında ortak kullanıma açıktır.

Sonuç olarak, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramları, apartman gibi çok katlı binalarda gayrimenkul sahiplerinin mülkiyet ilişkilerini düzenleyen hukuki terimlerdir. Kat irtifakı, yapı üzerindeki bağımsız bölümler arasında paylaşım esasını düzenlemekte ve bağımsız bölümlerin ayrı ayrı satışa konu olmasını sağlamaktadır. Kat mülkiyeti ise, bağımsız bölümlere tam mülkiyet hakkı tanır ve maliklere ortak alanları kullanma ve yönetme yetkisi verir. Bu nedenle, satın alınacak bir dairenin kat mülkiyetine sahip olup olmadığı detaylı şekilde incelenmeli ve doğru tercih yapılmalıdır.