İpotek, bir taşınmazı (gayrimenkulü) teminat olarak göstererek kredi ya da borçlara karşılık olarak verilen bir güvence türüdür. Gayrimenkul üzerine konulan ipotek, alacaklının alacağını temin etme amacıyla taşınmaz üzerinde bir hak tesis eder ve bu hak sayesinde alacaklı, borçlu malikin satış yapma veya kiralama gibi tasarruf yetkisini sınırlar.
İpotek işlemi, Türkiye’de tapu siciline tescil yoluyla gerçekleştirilir. İpotekin kurulabilmesi için bazı şartlar vardır. Öncelikle, ipotek edilecek olan malikin tapuda tescil edilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca, malikin rızası da zorunludur. Bir başka şart ise, ipoteğin bir alacağın güvence olarak gösterilmesidir. İpotek, bir borca karşılık olarak veya diğer bir alacağı teminat olarak gösterilebilir. İpotek kurulabilmesi için mutlaka yazılı bir belge hazırlanmalı ve tarafların imzalaması gerekmektedir.
İpotek işlemi için, öncelikle bir ipotek sözleşmesinin hazırlanması gerekmektedir. Bu sözleşme ile ipotek veren taraf, ipotek alacaklısına gayrimenkulu teminat olarak gösterir. İlgili sözleşme noter onayına tabi tutulmalı ve tapu siciline tescil edilmelidir. İpotek işlemi tamamlandıktan sonra, tapu kaydına “ipotek” notu düşülerek kamuoyuna duyurulur ve herkes tarafından görülebilir hale gelir.
İpotek, bir taşınmaz üzerine tesis edilen bir hak olduğu için taşınmaz üzerinde tüm tarafları bağlar. Yani, taşınmazın maliki değişse bile ipotek devam eder. İpotek, taşınmaz üzerine koyulan bir sınırdır ve alacaklı, alacağını tahsil etmek için taşınmazın satışını talep edebilir. Bu durumda, ipotekli taşınmaz, alacaklının talebi doğrultusunda satılarak alacağın tahsil edilmesi sağlanır. Elde edilen satış bedeli, öncelikle ipotek alacağına karşılık olarak kullanılır.
İpotek işlemi, herhangi bir nedenle borçlunun taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlar ve ipotek alacaklısını korur. İpotek alacaklısı, hukuki yollara başvurarak ipotekli taşınmazda tasarrufta bulunulmasını önleyebilir ve alacağını teminat altına alabilir. Bu yüzden, taşınmaz alım-satım işlemi yapılırken ipotekli olup olmadığına dikkat etmek önemlidir. İpotekli bir taşınmaz, üzerinde ipoteği olan alacaklı tarafından satışa çıkarıldığında alıcı, ipotek alacağına katlanmak zorunda kalabilir.
Sonuç olarak, ipotek, bir taşınmazın teminat olarak gösterilmesi ve alacaklının alacağını güvence altına almasıdır. İpotek kurulumu için sözleşme hazırlanmalı, noter onayına sunulmalı ve tapu siciline tescil edilmelidir. İpotekli taşınmaz üzerindeki tasarrufta alacaklı tarafından sınırlamalar getirilir ve alacaklının alacağını tahsil etme hakkı sağlanır.